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Fall 12: Die fehlgeschlagene Auflassung – Lösung
S und P könnten Eigentümer werden, wenn die Voraussetzungen des Erwerbstatbestands der §§
873, 925 BGB vorliegen.
1. Einigung
Zunächst müsste eine Einigung zwischen C und S-P getroffen worden sein. Eine Einigung über den
Eigentumsübergang zwischen Veräußerer und Erwerber ist dann wirksam, wenn sie bei
gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor der zuständigen Stelle (Auflassung) gemäß §§ 873
I, 925 I 1 BGB erklärt wird. Erforderlich ist nach § 925 I 2 BGB die notarielle Beurkundung. C und
S haben sich beim Notar über den Eigentumswechsel geeinigt.
a) Stellvertretung
Fraglich ist, wie sich die fehlende Anwesenheit des P auswirkt. Für eine wirksame Einigung sind
zwei korrespondierende Willenserklärung erforderlich und die Vorschriften der §§ 104 ff., 145 ff.,
164 ff. BGB anwendbar. Unter gleichzeitiger Anwesenheit versteht das Gesetz nicht zugleich
persönliches Erscheinen. P könnte wirksam durch S nach §§ 164 ff. BGB vertreten worden sein.
Dann wirkt die Erklärung der S für und gegen P gemäß § 164 I 1 BGB. Voraussetzung ist, dass S
eine eigene Willenserklärung in fremden Namen mit Vertretungsmacht abgegeben hat. P hat S eine
Vollmacht in Schriftform erteilt. Es handelte daher bei der Einigung über den Eigentumsübergang
im Namen des P mit Vertretungsmacht. Somit liegt eine wirksame Stellvertretung vor.
b) Problem: Fehlende Angabe der Eigentumsverhältnisse
Zu fragen ist, ob die Auflassung ohne ausdrückliche Bezeichnung der künftigen
Eigentumsverhältnisse wirksam ist. Bei der Eintragung eines gemeinschaftlichen Rechts sollen nach
§ 47 GBO entweder die Bruchteile angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebliche
Rechtsverhältnis, wie beispielsweise Miteigentum zu je ½ oder Gütergemeinschaft, bezeichnet
werden. Die Auflassung enthält keine genaue Bezeichnung der Eigentumsverhältnisse von P und S.
Die Parteien wurden nicht bestimmt bezeichnet. Aufgrund fehlender Bestimmtheit ist die
Auflassung unwirksam. Folglich müssen für eine wirksame Auflassung die genauen Anteile in
Bruchteilen von P und S angegeben werden.
c) Falsche Grundstücksbezeichnung
Problematisch ist die fehlerhafte Bezeichnung des Grundstücks. Nach dem Grundsatz falsa
demonstratio non nocet schadet eine Falschbezeichnung nicht. Es gilt bei übereinstimmenden
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Willen der Parteien das wirklich Gewollte. Das Grundstück wurde falsch bezeichnet. C und S
wollten die gewünschte Grundstücksfläche übereignen. Somit ist die irrtümliche Falschbezeichnung
irrelevant.
2. Eintragung
Die Eintragung der Erwerber in das Grundbuch hat noch zu erfolgen.
3. Einigsein
Des Weiteren müsste ein Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung vorliegen. Das ist dann der Fall,
wenn kein Widerruf bzw. eine bindende notariell beurkundete Auflassung gemäß § 873 II BGB
gegeben ist.
4. Berechtigung
C ist als Eigentümerin des Grundstücks verfügungsberechtigt.
5. Ergebnis
Nach Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses und erfolgter Eintragung nach Antragstellung
erwerben P und S Eigentum von C gemäß §§ 873, 925 BGB.
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